VEDTEKTER
for
Eitillstad Borettslag Org.
nr: 998 933 404
Vedtatt på stiftelsesmøte den 18.
september 2012, med senere endringer og sist den 24. april 2013
1 INNLEDENDE
BESTEMMELSER
1-1 Formål
Eitillstad borettslag er et
samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i
lagets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med denne.
1-2 Forretningskontor, forretningsførsel og tilknytningsforhold
(1) Borettslaget ligger i Oslo kommune og
har forretningskontor i Oslo kommune.
2) Borettslaget er tilknyttet
Boligbyggelaget Usbl som er forretningsfører.
2 ANDELER
OG ANDELSEIERE
2-1 Andeler og andelseiere
(1) Andelene skal være på kroner 5000,-.
(2) Bare andelseiere i boligbyggelaget og
bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget.
Ingen fysiske personer kan eie mer enn én andel.
(3) Uansett kan staten, en fylkeskommune
eller en kommune til sammen eie inntil 10 % av andelene i borettslaget i
samsvar med borettslagsloven § 4-2 (1). Det samme gjelder selskap som har til
formål å skaffe boliger og som blir ledet og kontrollert av stat, fylkeskommune
eller kommune, stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er
opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune og selskap, stiftelse eller
andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om
å skaffe boliger til vanskeligstilte.
(4) Andelseierne skal få utlevert et
eksemplar av borettslagets vedtekter.
2-2 Sameie i andel
(1) Bare personer som bor eller skal bo i
boligen kan bli sameier i andel.
(2) Dersom flere eier en andel sammen,
skal det regnes som bruksoverlating hvis en eller flere av sameierne ikke bor i
boligen, jf. vedtektenes pkt 4-4.
2-3 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier
(1) En andelseier har rett til å overdra
sin andel, men erververen må godkjennes av borettslaget for at ervervet skal
bli gyldig overfor borettslaget.
(2) Borettslaget kan nekte godkjenning
når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil
være i strid med pkt 2 i vedtektene.
(3) Nekter borettslaget å godkjenne
erververen som andelseier, må melding om dette komme fram til erververen senest
20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt
fall skal godkjenning regnes som gitt.
(4) Erververen har ikke rett til å bruke
boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen
har rett til å erverve andelen.
(5) Den forrige andelseieren er
solidarisk ansvarlig med en eller flere nye erververe for betaling av
felleskostnader til ny andelseier er godkjent, eller det er rettskraftig
avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen.
3 FORKJØPSRETT
3-1 Hovedregel for forkjøpsrett
(1) Dersom andel skifter eier, har andelseierne
i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget
forkjøpsrett.
(2) Forkjøpsretten kan ikke gjøres
gjeldende når andelen overdras til ektefelle, til andelseierens eller
ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje, til fosterbarn som
faktisk står i samme stilling som livsarving, til søsken eller noen annen som i
de to siste årene har hørt til samme husstand som den tidligere eieren.
Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende når andelen overføres på skifte
etter separasjon eller skilsmisse, eller når et husstandsmedlem overtar andelen
etter bestemmelsene i husstandsfellesskapsloven § 3.
(3) Styret i borettslaget skal sørge for
at de som er nevnt i første ledd får anledning til å gjøre forkjøpsretten
gjeldende og på deres vegne gjøre retten gjeldende innen fristen nevnt i
vedtektenes pkt 3-2, jf. borettslagsloven § 4-15, første ledd.
3-2 Frister for å gjøre forkjøpsrett gjeldende
Fristen for å gjøre forkjøpsretten
gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet
eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem hverdager dersom
borettslaget har mottatt skriftlig forhåndsvarsel om at andelen kan skifte
eier, og varselet har kommet fram til laget minst 15 dager, men ikke mer enn
tre måneder, før meldingen om at andelen har skiftet eier.
3-3 Nærmere om forkjøpsretten
(1) Ansiennitet i borettslaget regnes fra
dato for overtakelse av andelen. Står flere andelseiere i borettslaget med lik
ansiennitet, går den med lengst ansiennitet i boligbyggelaget foran.
(2) Dersom ingen andelseiere i
borettslaget melder seg utpeker boligbyggelaget hvilken andelseier i
boligbyggelaget som skal få overta andelen.
(3) Andelseier som vil overta ny andel,
må overdra sin andel i laget til en ny andelseier. Dette gjelder selv om
andelen tilhører flere.
(4) Forkjøpsretten skal kungjøres i en
avis som er vanlig lest på stedet, på boligbyggelagets nettsider, ved oppslag i
borettslaget eller på annen egnet måte.
4 BORETT,
UTEAREAL, PARKERING OG BRUKSOVERLATING
4-1 Boretten
(1) Hver andel gir enerett til å bruke en
bolig i borettslaget og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet
eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.
(2) Andelseieren kan ikke benytte boligen
til annet enn boligformål uten styrets samtykke.
(3) Andelseieren skal behandle boligen,
andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og
fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade
eller ulempe for andre andelseiere.
(4) En andelseier kan med styrets
godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av
funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten
saklig grunn.
(5) Styret kan fastsette vanlige
ordensregler for eiendommen. Det er lov å holde dyr, når brukeren søker om det
og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne og eiendommen i seg selv.
4-2 Utearealer
(1) Barnehagen disponerer utearealer i
tilknytning til barnehagen innenfor åpningstidene. Disposisjonsretten gis
rettsvern på tilfredsstillende måte.
(2) Det planlegges fire lignende blokker
på Eitillstad. Etter ferdigstilling av blokker skal brukerne i blokkene ha rett
til å benytte hverandres utearealer. Dette innebærer at beboerne i hus 1 og hus
2 vil kunne benytte utearealene til hus 3 og hus 4 og vis a versa.
4-3 Parkering
(1) Det er underjordisk garasjeanlegg som
er organisert som seksjon i Eittilstad eierseksjonssameie. Eierandelene til
garasjeseksjonen i seksjonssameie er knyttet til andelene i borettslaget. Plassene
fordeles av styret og kan omfordeles ved behov, se pkt 4-3 (2) nedenfor.
(2) Garasjeanlegget innholder et
begrenset antall HC-plasser. Disse kan tildeles leiligheter uten dokumentert
behov, dersom parkeringsplassene ikke allerede er i bruk av en med dokumentert
behov. Dersom en bruksberettiget har dokumentert behov for HC-plass, skal denne
tildeles nærmeste HC-plass som ikke allerede er i bruk av en med dokumentert
behov for slik plass.
(3) Felleskostnader kreves inn pr. plass.
Se for øvrig kapittel 7.
(4) Parkeringsplassen er tilknyttet og
følger andelen ved salg. Dette gjelder også der hvor én andel har bruksrett til
to eller flere parkeringsplasser.
(5) Det er fem parkeringsplasser på
bakkenivå på eiendommen. Tre (derav den ene HC plassen) vil benyttes i
forbindelse med henting/levering innenfor barnehagens åpningstider.
4-4 Bruksoverlating
(1) Andelseieren kan ikke uten samtykke
fra styret overlate bruken av boligen til andre.
(2) Med styrets godkjenning kan
andelseierne overlate bruken av hele boligen dersom:
-
Andelseieren selv eller andelseierens
ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn
av andelseieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to
årene. Andelseierne kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for
opp til tre år.
-
Andelseier er en juridisk person.
-
Andelseieren skal være midlertidig borte
som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre
tungtveiende grunner.
-
Et medlem av brukerhusstanden er
andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje
eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen.
-
Det gjelder bruksrett til noen som har
krav på det etter ekteskapsloven § 68 eller husstandsfellesskapsloven § 3,
andre ledd.
Godkjenning kan bare nektes dersom
brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom
brukeren ikke kunne blitt andelseier. Har laget ikke sendt svar på skriftlig
søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet
fram til laget, skal brukeren regnes som godkjent.
(3) Andelseier som bor i boligen selv,
kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.
(4) Overlating av bruken reduserer ikke
andelseierens plikter overfor borettslaget.
5 VEDLIKEHOLD
5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt
(1) Den enkelte andelseier skal holde
boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand
og vedlikeholde slikt som vinduer, rør, sikringsskap fra og med første
hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar,
utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vask, apparater og
innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.
(2) Vedlikeholdet omfatter også
nødvendige reparasjoner og utskifting av slikt som rør, sikringsskap fra og med
første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler,
inventar, utstyr inklusive slik som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker,
apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger,
listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer.
(3) Andelseieren har også ansvaret for
oppstaking og rensing av innvendig avløpsledning både til og fra egen
vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal
også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger o l.
(4) Andelseieren skal holde boligen fri
for insekter og skadedyr.
(5) Vedlikeholdsplikten omfatter også
utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær.
(6) Oppdager andelseieren skade i boligen
som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å
sende melding til borettslaget.
(7) Borettslaget og andre andelseiere kan
kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren ikke oppfyller pliktene
sine, jf. borettslagsloven §§ 5-13 og 5-15.
5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt
(1) Borettslaget skal holde bygninger og
eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på
andelseierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører laget, skal laget
utbedre dersom skaden følger av mislighold fra en annen andelseier.
(2) Felles rør, ledninger, kanaler og
andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde
ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom
boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren.
(3) Borettslagets vedlikeholdsplikt
omfatter utvendig vedlikehold av vinduer. Videre omfatter den også utskifting
av vinduer, herunder nødvendig utskifting av termoruter, og ytterdører til
boligen eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende
veggkonstruksjoner, sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende
konstruksjoner med unntak av varmekabler.
(4) Andelseieren skal gi adgang til
boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder
ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal
gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen
bruker av boligen.
(5) Andelseier kan kreve erstatning for
tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene sine, jf.
borettslagsloven § 5-18.
6 PÅLEGG
OM SALG OG FRAVIKELSE
6-1 Mislighold
Andelseiers brudd på sine forpliktelser
overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet
manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk
eller overlating av bruk og brudd på husordensregler.
6-2 Pålegg om salg
Hvis en andelseier til tross for advarsel
vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget pålegge vedkommende å
selge andelen, jf. borettslagsloven § 5-22, første ledd. Advarsel skal gis
skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir laget rett til å kreve
andelen solgt.
6-3 Fravikelse
Medfører andelseierens eller brukerens
oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller
er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse
for eiendommenes øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse
fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13.
7 FELLESKOSTNADER
OG PANTESIKKERHET
7-1 Felleskostnader
(1) Felleskostnadene fastsettes av styret
og betales hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med en måneds
skriftlig varsel.
(2) For felleskostnader som ikke blir
betalt ved forfall, svarer andelseieren den til en hver tid gjeldende
forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr 100.
7-2 Borettslagets pantesikkerhet
For krav på dekning av felleskostnader og
andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre
heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger
folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.
8 STYRET
OG DETS VEDTAK
8-1 Styret
(1) Borettslaget skal ha et styre som
skal bestå av en styreleder, to til fire styremedlemmer og inntil tre
varamedlemmer.
(2) Funksjonstiden for styreleder og de
andre medlemmene er to år. Varamedlemmer velges for et år av gangen. Styremedlem
og varamedlem kan gjenvelges.
(3) Styret skal velges av
generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder ved særskilt valg.
Styret velger nestleder blant sine medlemmer.
8-2 Styrets oppgaver
(1) Styret skal lede virksomheten i
samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle
avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.
(2) Styreleder skal sørge for at styret
holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan
kreve at styret sammenkalles.
(3) Styret skal føre protokoll over
styresakene. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene.
8-3 Styrets vedtak
(1) Styret er vedtaksført når mer enn
halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan treffes med mer enn
halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme
utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring, må likevel
utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene.
(2) Styret kan ikke uten at
generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall, fatte
vedtak om:
1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller
tomten som etter forholdene i laget går ut over vanlig forvaltning og
vedlikehold,
2. å øke
tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som tidligere har vært
benyttet til utleie, jf. borettslagsloven § 3-2, andre ledd,
3. salg eller
kjøp av fast eiendom,
4. å ta opp
lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene,
5. andre
rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,
6. andre
tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk
ansvar eller utlegg for laget på mer enn 5 % av de årlige felleskostnadene.
8-4 Representasjon og fullmakt
To styremedlemmer i fellesskap
representerer laget utad og tegner dets navn.
9 GENERALFORSAMLINGEN
9-1 Myndighet
Den øverste myndighet i borettslaget
utøves av generalforsamlingen.
9-2 Tidspunkt for generalforsamling
(1) Ordinær generalforsamling skal holdes
hvert år innen utgangen av juni.
(2) Ekstraordinær generalforsamling
holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller minst to
andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og
samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.
9-3 Varsel om og innkalling til generalforsamling
(1) Forut for ordinær generalforsamling
skal styret varsle andelseierne om dato for møtet og om frist for innlevering
av saker som ønskes behandlet.
(2) Generalforsamlingen skal innkalles
skriftlig av styret med et varsel som skal være på minst åtte og høyst 20
dager. Ekstraordinær generalforsamling kan om nødvendig kalles inn med kortere
varsel som likevel skal være på minst tre dager. I begge tilfeller skal det gis
skriftlig melding til boligbyggelaget.
(3) I innkallingen skal de sakene som
skal behandles være bestemt angitt. Skal et forslag som etter borettslagsloven
eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må
hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Saker som en andelseier ønsker
behandlet på ordinær generalforsamling skal nevnes i innkallingen når styret
har mottatt krav om det etter vedtektenes pkt 9-3 (1).
9-4 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling
-
Godkjenning av årsberetning fra styret.
-
Godkjenning av årsregnskap.
-
Valg av styremedlemmer og varamedlemmer.
-
Valg av delegerte til boligbyggelagets generalforsamling
-
Fastsetting av godtgjørelse til styret.
-
Andre saker som er nevnt i innkallingen.
9-5 Møteledelse og protokoll
Generalforsamlingen skal ledes av
styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder.
Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen.
9-6 Stemmerett og fullmakt
Hver andelseier har en stemme på
generalforsamlingen. Hver andelseier kan møte ved fullmektig på
generalforsamlingen, men ingen kan være fullmektig for mer enn en andelseier.
For en andel med flere eiere kan det bare avgis en stemme.
9-7 Vedtak på generalforsamlingen
(1) Foruten saker som nevnt i pkt 9-4 i
vedtektene kan ikke generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som
er bestemt angitt i innkallingen.
(2) Med de unntak som følger av
borettslagsloven eller vedtektene her fattes alle beslutninger av
generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Ved valg kan
generalforsamlingen på forhånd fastsette at den som får flest stemmer skal
regnes som valgt.
(3) Stemmelikhet avgjøres ved
loddtrekning.
10 INHABILITET,
TAUSHETSPLIKT OG MINDRETALLSVERN
10-1 Inhabilitet
(1) Et styremedlem må ikke delta i
styrebehandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål der medlemmet selv eller
nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse.
(2) Ingen kan selv eller ved fullmektig
eller som fullmektig delta i en avstemning på generalforsamlingen om avtale med
seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg selv eller nærstående i
forhold til laget. Det samme gjelder avstemning om pålegg om salg eller krav om
fravikelse etter borettslagsloven §§ 5-22 og 5-23.
10-2 Taushetsplikt
Tillitsvalgte, forretningsfører og
ansatte i et borettslag har plikt til å bevare taushet overfor uvedkommende om
det de i forbindelse med virksomheten i laget får vite om noens personlige
forhold. Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet.
10-3 Mindretallsvern
Generalforsamlingen, styret eller
forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse
andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andre andelseiere
eller laget.
11 VEDTEKTSENDRINGER
OG FORHOLDET TIL BORETTSLOVENE
11-1 Vedtektsendringer
(1) Endringer i borettslagets vedtekter
kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de
avgitte stemmer.
(2) Følgende endringer av vedtektene kan
ikke skje uten samtykke fra boligbyggelaget, jf. borettslagsloven § 7-12:
-
Vilkår for å være andelseier i
borettslaget.
-
Bestemmelse om forkjøpsrett til andel i
borettslaget.
-
Denne bestemmelse om godkjenning av
vedtektsendringer.
11-2 Forholdet til borettslovene
For så vidt ikke annet følger av
vedtektene gjelder reglene i lov om borettslag av 6.6.2003 nr 39. jf. lov om
boligbyggelag av samme dato.